Можно ли выселить арендатора из квартиры после смерти владельца
По данным РБК Недвижимость, нередко в практике возникает ситуация, когда собственник сдаваемой в аренду квартиры умер, а его наследник пытается еще до вступления в наследство выселить арендатора.
Какие изменения обсуждают
Можно ли так делать и имеет ли право арендатор оставаться в квартире согласно заключенному с покойным собственником договору, рассказывает руководитель практики семейных и наследственных споров МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» Марина Николаенко.
Смерть собственника не является основанием для расторжения договора аренды и выселения арендатора. Переход права собственности, в том числе в порядке наследования на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды ( п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса). В случае смерти гражданинаг его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если законом или договором не предусмотрено иное.
Но до получения свидетельства о праве на наследство ( ст. 1163 Гражданского кодекса) у наследников отсутствует документ, подтверждающий их статус перед третьими лицами, поэтому они не имеют юридической возможности требовать от арендатора расторжения договора и выселения. На практике распространен механизм, при котором после смерти арендодателя наследник и арендатор заключают дополнительное соглашение к договору, которое определяет условия и действует на период до даты получения свидетельства.
Что происходит с арендой
В случае требований освободить квартиру до оформления наследства арендатор вправе запросить свидетельство о праве на наследство ( ст. 1163 Гражданского кодекса), так как его статус до этого момента документально не подтвержден. Самовольные действия новых собственников, такие как смена замков или отключение коммунальных услуг, являются незаконными и могут быть квалифицированы как самоуправство ( ст. 330 Уголовного кодекса или ст. 19.1 Кодекса об административных правонарушениях) или нарушение неприкосновенности жилища ( ст. 139 Уголовного кодекса). Арендатору необходимо обратиться с заявлением в полицию. Кроме того, арендатор вправе подать иск в суд о защите своих прав, восстановлении доступа в жилье и возмещении причиненных убытков на основании ст. 12 Гражданского кодекса.
Эксперт рассказала, имеет ли право арендатор проживать в квартире по договору после смерти собственника и что делать, если наследник пытается его досрочно выселить.